Новости ЮрЗнак

Аренда на «прежних условиях»

Вопросы, связанные с арендой помещений, актуальны для любого предприятия. Данный тезис подтверждает ежедневная практика, что побудило нас еще раз вернуться на страницах ЮрДневника к обсуждению арендных правоотношений.

В настоящее время ряд проблем возникает в связи с применением Декрета № 24 от 19.12.2008 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее – Декрет № 24), в частности, в отношении договоров аренды, заключенных до вступления его в силу, т.е. до 20.12.2008, на срок более 1 года. До принятия Декрета № 24 такие договоры подлежали государственной регистрации. Декрет отменил данное требование. Однако у субъектов хозяйствования остался вопрос, подлежат ли государственной регистрации дополнительные соглашения к заключенным ранее договорам аренды, подписываемые, например, в связи с изменением размера арендной платы. Отметим, что вопрос этот не маловажен, т.к. действительность указанных изменений поставлена в зависимость от соблюдения требования об их государственной регистрации.

Пунктом 1.2 Декрета № 24 на будущее отменена государственная регистрация не только самих договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества, но и соглашений об изменении или расторжении этих договоров. Вместе с тем, пунктом 4 Декрета № 24 предусмотрено, что договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, заключенные до вступления в силу указанного Декрета, действуют на прежних условиях до окончания их срока.

Полагаем, что речь в данном случае идет об условиях заключенного ранее договора. Следовательно, для того чтобы определить, требуется ли проводить государственную регистрацию изменений в договор аренды, нужно проверить, предусмотрена ли договором такая обязанность сторон. Если обязанность обратиться за госрегистрацией изменений в договоре отсутствует, достаточно будет подписать дополнительное соглашение в простой письменной форме. Если же требование о госрегистрации изменений закреплено по соглашению сторон в договоре, то регистрировать изменения придется, несмотря на п. 1.2 Декрета № 24, иначе они не приобретут юридической силы.

Необходимо помнить и о том, что Декретом № 24 взамен госрегистрации введена процедура уведомления о заключении, изменении или расторжении договора. Однако уведомлять нужно не обо всех изменениях, а только о тех, которые перечислены в п. 1.3. Декрета № 24 и касаются:

1. сведений о сторонах договора (фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, место жительства гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя; наименование и место нахождения юридического лица; номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя);
2. места нахождения недвижимого имущества, переданного в аренду (субаренду);
3. размера (площади) арендуемого имущества;
4. даты начала и окончания срока аренды (субаренды).

Таким образом, об изменении размера арендной платы, условий договора об ответственности сторон, порядке и сроках внесения платежей и т.п. уведомлять орган по госрегистрации недвижимого имущества нет необходимости.

Разобраться в вопросах аренды и получить помощь в решении проблемных ситуаций Вы можете, посетив наш семинар «Актуальные вопросы арендных правоотношений». Отправить заявку на участие в семинаре можно здесь. А здесь можно получить более подробную информацию обо всех семинарах, которые организует и проводит в 2009 году ЮрЗнак.